菠萝棋牌下载苹果版 四周生意的终点,WeWork 估值腰斩的 IPO

  

柔银愿景基金成立以来,几次大手笔投资的公司在今年一连上市,Uber、Slack 再到 WeWork 都陷入到实际估值较预期估值大跌,公司难以盈余,金融机构不望益的逆境。前车之鉴和现在的经济现象,让投资人们不愿再给「转折世界」式的情怀买单,只有数据会说实话。

8 月 14 日晚,共享办公头号栽子 WeWork 正式向美国证券交易委员会(SEC)挑交首次公开募股(IPO)招股书。WeWork 尚未泄露上市的交易所,新闻人士外示,上市时间初步定在今年 9 月。这次 IPO 的承销商包括摩根大通、高盛、美银证券巴克莱、花旗、瑞信、汇丰、瑞银和富国银走。

「旋转门文化」

WeWork 试图在上市前冲四周的走为,现在望来已经战败了。公司永远以来试图包装的企业现象,对内异国贯彻落实,对外难以说服投资者,再如何强调「空间即服务」「WeOS」的概念,WeWork 也难以脱离投资者眼中对其「房地产公司」的认知。创首人在媒体中表现出的「益高骛远」以及暗地的投资走为也令人质疑。尽管 WeWork 在招股书中外示「只要休止膨胀,吾们马上就能够赓续盈余。」但这家公司自融资以来以火箭速度发展的公司,是否有能力停下膨胀的步伐,照样一个未知数。

此前据 Intelligencer 对 Adam Neumann 和 WeWork 的报道 ,在 Neumann 眼中,WeWork 现在的是成为「世界上第一个实体外交网络」。就像是外交网络用算法推演出用户会感有趣的人,WeWork 用技术分析用户对空间的行使,以此来规划 WeWork 空间。比如团队头脑风暴的频率和喜欢靠窗独自办公的人员数目。

投资人不再买单

WeWork 销售的也不光是地皮和空间,还有它们称之为「WeOS」的文化。WeWork 首席文化官 McKelvey 在公司内部推走口号为「让喜欢可操作」(Operationalize Love),整个公司的口号则是「创造生活,不止是谋生」(Make a Life, Not Just a Living)。然而 WeWork 的各级员工在媒体的采访中,泄露称他们每周做事时间在 60 - 70 幼时,平均每个做事日做事 12 - 14 幼时,还会被公司强制请求参添不算工时的团建运动,且不及多次缺席。据 WeWork 一些员工外示,在 WeWork 做事的经历就是「进入公司菠萝棋牌下载苹果版,为使命振奋菠萝棋牌下载苹果版,因力竭而脱离。」

今年年头菠萝棋牌下载苹果版,柔银原本和 WeWork 就一笔最高达 200 亿美元的投资议和挨近尾声菠萝棋牌下载苹果版,但孙公理在末了给 Adam Neumann 的电话中外示菠萝棋牌下载苹果版,柔银只能注资 20 亿美元。这笔投资和 2018 年的注资相通菠萝棋牌下载苹果版,并不始末柔银愿景基金,而是柔银公司本身的投资。

Adam Neumann 「明星企业家」的现象 | 彭博商业周刊

「重塑」办公空间的 WeWork | WeWork 官网

WeWork 创首人兼首席实走官 Adam Neumann 的愿景和实际的奏效也添剧扯破了投资者和企业之间的不信任。

编辑:宋德胜

在 WeWork 公布招股书前一个月,据 TechCrunch 报道,Adam Neumann 已经挑前套现 7 亿美元,并以公司名义和 Neumann 名下一切的四处房产签定了租约相符同。在近三年来,WeWork 在这些租约上共支付了 1670 万美元。Neumann 也创下了私营公司高管套现的最高纪录。对此,WeWork 招股书中作出了回答,称这是 Neumann 为了表明本身的商业模式可走,主动买下地产租给本身的公司。

WeWork 是近十年来共享办公四周的代外公司,立足于线下的地产生意,依托线上的互联网服务,像同样在今年上市的 Uber 和 Airbnb 相通,WeWork 也代外着一栽「推翻」。

孙公理曾外示:「WeWork 始末技术平台挑供空间所需的完善解决方案,推翻了数万亿美元的产业。WeWork 已经历了史无前例的添进,吾们信任,行使 Adam 的远见和这笔成长资本,公司将有能力积极寻找异日重大的市场机会。」他鼓励柔银以及柔银投资的公司的员工在 WeWork 空间做事,甚至还一度萌生了要把将柔银总部搬到 WeWork 的共享办公空间里往的思想。

员工们就像 WeWork 空间中的一个工位,空缺后很快将有人补上。WeWork 的别名前高管对此评价称,「奚落之处就在于,这个兜售某栽文化的公司,本身就欠缺文化,倘若这个公司有一栽公司文化,那就是旋转门(人员频频起伏)文化。」

此外,WeWork 现高管 Joel Steinhaus 曾在采访中外示,他在花旗银走做事时,每人能够分配到 18 - 23 平米的办公室,而 WeWork 单人做作空间不及 5 平米。与之对答的是重大的公共空间,多名 WeWork 的员工都挑及公司楼梯和走廊很窄,这让员工之间不得不进走交流,WeWork 称公共空间有助于员工彼此竖立亲昵感。WeWork 从空间上转折了做事方法,但这栽转折是否能盛走,还要望市场的检验和用户的体验。

The We Company | WeWork 招股书

We 公司持股比例最大的股东是Adam Neumann,其次便是 WeWork 的伯笑:柔银,或者说是孙公理。

对于定位,公司竖立之初,Adam Neumann 就认为 WeWork 不是科技公司,也不是地产公司,而是一家「社区公司」。We 公司在主交易务 WeWork 之外,还延迟了在发达城市金融区挑供单间公寓的 WeLive 和开设哺育机构的 WeGrow 两条业务线。

靠烧钱飞速膨胀,估值惨遭腰斩的背后,WeWork 还有明星企业家、「外里纷歧」的公司文化和死板的投资人孙公理。

原标题:四周生意的终点,WeWork 估值腰斩的 IPO

在公司自身定位暧昧之外,另一冲突,则源于创首人 Adam Neumann 的投资走为。

空间即服务

WeWork 在全球膨胀速度和门店一览 | WeWork 招股书

因吸纳投资过多,永远又处于负现金流状态,租赁相符同期过久(WeWork 清淡会签下 15 年租期),连对 WeWork 异日盈余能力的最笑不都雅的债券评级公司惠誉也将 WeWork 的债券评级下调了三级,降至 B-,菠萝棋牌下载苹果版在证券评级中,B- 意味着「高度投机性」,比首公司异日的前景,债券公司更关注它们清偿债务的能力。

题图:视觉中国

2017 年,柔银愿景基金在孙公理的带领下,依照 200 亿美元的估值,出资 44 亿美元收购了 WeWork 近五分之一的股份,柔银愿景基金成为了该公司的主要投资者。

据 WeWork 招股书表现,WeWork 在 29 个国家中 111 个城市共开设了 528 个办公空间,共有 52.7 万名 WeWork 会员,38% 的会员任职于全球财富 500 强企业。528 个 WeWork 空间背后,则是高达 140 亿美元的永远租约相符同。

此外,据招股书表现,Adam Neumann 现在拥有瑞士银走、斯坦福德分走,摩根大通银走,NA 和瑞士信贷银走纽约分走最高 5 亿美元信贷额度,截至 2019 年 7 月 31 日,其中约有 3.8 亿美元本金未偿。该贷款由 The We Company 的片面股份担保。他的妻子 Rebekah Paltrow Neumann 不光是 WeGrow 的首席实走官,照样 We 公司指定的继任者之一,Adam 的嫡系支属也在 We 公司担任各类服务的负责人。这栽浓密的「家族企业」色彩,也许也会受到投资者的质疑,尤其是凝神在「科技四周」投资的柔银愿景基金。

暧昧的定位

孙公理与 Adam Neumann | Business Standard

另一方面,赓续添剧的折本也是 WeWork 实在估值不如预期的因为之一。WeWork 的折本从 4.29 亿美元(2016 年)扩大到 19.27 亿美元(2018 年),不难算出,这家企业折本的速度要比营收还快。

2018 年,柔银以认购股权的方法投资 WeWork 40 亿元,原本孙公理欲投资 200 亿美元认购 WeWork 股权,但遭到了愿景基金主要资金声援者穆巴达拉投资公司以及沙特阿拉伯公共投资基金(PIF)的指斥。据知恋人士泄露,PIF 和穆巴达拉都在房地产走业有大笔投资,它们期待柔银高管用愿景基金凝神于科技四周内的投资。

近几年,营收添进的背后则是 WeWork 的赓续膨胀,这也是它们折本赓续扩大的主要因为。WeWork 在招股书中也挑到了这一趋势,WeWork 外示当一个新空间盛开超过两年后,该空间便进入了「成熟期」(as mature),入住率和营收都会趋于安详。截止 2019 年 6 月 1 日,528 个 WeWork 空间只有 30% 进入了成熟期,但剩下的 70% 会随着时间推移最先产生安详的营收。换言之,WeWork 认为前期「烧钱」弗成避免,而现在账面的折本题目还必要时间。

无论是招股书照样一向以来给大多传递的概念,WeWork 都自称开创和引领了「空间即服务」(space-as-a-service)的模式。而「空间即服务」也就注释了 We 公司最主要业务 WeWork 的运走手段:挑供空间。

同 Uber 和 Slack 分别的是,WeWork 做的是四周生意,休止膨胀让已有门店保持营收,照样赓续保持入不足出的膨胀状态,「腰斩」的实际股价也许正是投资者给 WeWork 的外态。

WeWork 计划在 IPO 后召募 30 - 40 亿美元,据招股书表现,WeWork 已经从各大金融机构获得了 60 亿美元的信贷额度,截止至 6 月 30 日,WeWork 账面上还有 30 亿美元,这也就意味着,WeWork 在账面上将有最高达 130 亿美元供其分配。但有信贷额度并意外味着 WeWork 受到了投资机构的认可。

在浏览正文之前,你望益 WeWork 这栽共享办公空间的商业模式吗?迎接在下方投票外明你的态度,除此之外倘若你还有其它望法,也迎接写在文末评论区与行家分享。

用较矮价格签下长租期,要想始末做「二房东」赚钱,就请求 WeWork 保证高价短租期的需求赓续。而在能正式开张之前,WeWork 必要找到适当的地产,签下永远租约,再对地产进走重新的设计、改造、升级甚至按需定制,这些前期的高额投入在开张后面临着能否回奏效本的不确定性。

WeWork 先在全球各大城市购置或租赁地产,而后将地产改造为设计更当代化的办公空间,再将整个办公空间拆分为一个个工位,最后围绕着工位开展一系列服务业务,从最基础的单一工位出租到以整体为单位的办公空间定制。整个商业模式相通 Airbnb,但 WeWork 是唯一的「房东」。

此前,8 月 5 日,「晚点 LatePost」报道称,WeWork 实在估值较媒体吐露的 470 亿美元降低到 231 亿美元,几近腰斩。据 WeWork 招股书数据表现,WeWork 近三年来,营收从 4.36 亿美元(2016 年)涨至 18.21 亿美元(2018 年),营收添速近乎翻倍,截止至 2019 年 6 月 30 日,WeWork 在 2019 年上半年营收已达 15.35 亿美元。

WeWork 注释「烧钱式膨胀」将在异日让公司由亏转盈 | WeWork 招股书

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